Tesouro IPCA ou aluguel de imóveis? Veja o que rende mais e se surpreenda | Imóveis

Nos últimos meses, tivemos uma tendência ascendente nos preços dos aluguéis e estagnação no valor de venda dos imóveis comerciais. Isso fez com que a rentabilidade do aluguel crescesse, chegando a 6,54% ao ano em juros reais – apresenta dados de junho do Índice FipeZap comercial.

À primeira vista, portanto, o prêmio não está muito longe dos 6,3% + IPCA oferecidos pelos títulos públicos indexados à inflação e com juros semestrais. Esses títulos pagam semestralmente um cupom, que é o rendimento da aplicação nesse período.

Em 12 meses, o valor de vendas de espaços comerciais de até 200m2 ficou abaixo da inflação. Ou seja, houve a chamada desvalorização real. Por outro lado, o aluguel desses empreendimentos aumentou 8,36% no período. No mercado residencial, subiu 2,4 vezes mais que o preço de venda. O primeiro teve aumento de 14,86% contra 6,17% do segundo.

Essa conta é perfeita para quem mora de aluguel e ainda mais interessante para quem pensa em entrar nesse tipo de empreendimento agora.

Para Paula Reis, economista da DataZapo momento parece oportuno para compre a preços estagnados e receba retornos de um aluguel com tendência de alta. Mas atenção: quem já possui um imóvel deve mantê-lo e aproveitar o aumento do aluguel. A venda deverá ficar para outro cenário, num momento de melhor valorização do ativo.

“Durante a pandemia, muitas pessoas ficaram desempregadas ou tiveram redução de renda e pediram para negociar o aluguel. Agora o aluguel está em fase de recuperação para esses investidores e deve continuar subindo“, ele afirma.

Além da devolução do aluguel com correção anual pelo IPCA ou qualquer outro índice, o proprietário do imóvel também conta com a valorização do bem.

Embora seja comum sempre pensar nos imóveis como um ativo que se valoriza com o tempo, também pode ocorrer depreciação. Há casos em que o preço de venda é inferior ao preço de compra, principalmente quando esses valores são atualizados pela inflação.

Um dos motivos que explica a lentidão dos preços de venda é a taxa de juros, que aumenta o custo do financiamento imobiliário e acaba reduzindo a demanda por imóveis. E quando há uma queda na procura, os preços não ficam sob pressão para subir.

Quais são os riscos do aluguel?

Os contratos de aluguel costumam ter prazos mais curtos que os títulos do Tesouro IPCA. Ou seja, esse valor pode ser renegociado em um novo contrato e até cair. Eles também podem ser cancelados.

Como qualquer operação privada, existe uma risco padrão nela. Mesmo que haja seguro e um depósito envolvido, Muitas vezes isso não cobre os prejuízos do proprietário que pode ter que entrar com uma ação de despejo (o que custa dinheiro e tempo) ou até mesmo sofrer com a desocupação.

Vaga é o outro risco do mercado de aluguel de imóveis. Basicamente significa que o imóvel fica vazio, sem inquilino. Além de não ganhar mais com aluguel, o proprietário fica com saldo negativo quando precisa cobrir despesas de manutenção do imóvel, despesas de condomínio, entre outras.

Ao comparar o investimento em aluguel de imóveis com o Tesouro IPCA+, é preciso falar em liquidez.

Embora oscile diariamente, os títulos públicos indexados ao IPCA apresentam alta liquidez. Isso significa que você pode resgatar o principal com juros a qualquer momento. No caso de um imóvel, vender o bem envolve uma série de custos e costuma levar muito mais tempo. Na verdade, é considerado um dos investimentos menos líquidos.

Se a intenção é viver da renda, além do aluguel e do Tesouro IPCA com juros semestrais, muitos investidores estão se aventurando em fundos imobiliários (FIIs). Além de possuírem uma carteira diversificada de ativos e uma gestão profissional, os retornos desses fundos são isentos de Imposto de Renda. Eles podem ser pagos mensalmente, trimestralmente ou semestralmente.

Importante lembrar: tanto o retorno dos títulos de renda quanto o aluguel são tributável.

“É muito provável que os fundos imobiliários tenham rentabilidade acima desses 6% do Tesouro IPCA e do leasing. Claro que existe um risco, que vem acompanhado de uma maior rentabilidade. No Tesouro não há risco de crédito, tem liquidez e proteção contra a inflação, então terá um retorno menor”, ​​afirma Vinicius Romano, especialista em renda fixa da Suno Research.

Comparados aos imóveis, os fundos imobiliários são uma alternativa mais líquida e com valor de entrada mais acessível. É fácil comprar uma ação, algumas delas custam menos de R$ 1. Porém, sofrem oscilações e, embora diluídas, há risco de inadimplência nos contratos de aluguel. A ação pode desvalorizar ou o retorno pode cair por diversos motivos como vacância, alteração de contrato, negociação de contrato, inadimplência, entre outros.

Por meio dos FIIs também é possível ganhar exposição em diversos setores: shopping centers, lajes, logística, armazéns, salas e prédios comerciais. Como os contratos são corrigidos por algum índice, seja IPCA, IGP-M, INPC ou outros, ficam protegidos da desvalorização inflacionária.

A renda fixa também oferece opções com rentabilidade isenta, como debêntures (títulos de dívida corporativa) e certificados de recebíveis agrícolas (CRI) e recebíveis imobiliários (CRI). Esses títulos possuem opções de pagamento de retorno periódico, que variam entre três e seis meses de um para outro.

Muitos deles também são pós-fixados corrigidos pelo IPCA. Segundo Romano, atualmente, em média, o retorno desses títulos gira em torno de 6,80% mais inflaçãosuperando, como seria de esperar, as obrigações do Tesouro e também com a vantagem de estar isento.

Mas nem tudo é perfeito. Na metade vazia do copo está a possível falta de liquidez, o valor mínimo necessário para investir que pode ser alto demais para a maioria dos brasileiros e o risco de empresas entrarem em inadimplência ou falência..