Retrofitar ou demolir: como renovar a paisagem urbana? | Imóveis de Valor

O empreendimento em questão é a Orla Paulistana, da incorporadora Global Realty Brasil (GRB), que ocupará o terreno onde existe um prédio de oito andares mal ocupado. Em seu lugar será construído um edifício residencial com unidades compactas nos andares inferiores; no meio, lounge, área gourmet e piscina infinita — com vista para o “mar verde” do Jardim Europa e Paulista, daí o nome do condomínio —; e residências de 200 metros quadrados nos andares mais altos. O VGV é de R$ 170 milhões.

“É um prédio subutilizado e ultrapassado em uma região onde faltam terrenos para desenvolvimento. Depois de três anos de negociação, adquirimos o imóvel por R$ 30 milhões, vamos demoli-lo e entregar algo novo e melhor para a cidade”, afirma o CEO da GRB, André Fakiani.

O cálculo feito pelo desenvolvedor é simples: retorno do investimento. O futuro condomínio terá o dobro de altura, com apartamentos amplos e metros quadrados a partir de R$ 50 mil, em um dos bairros mais valorizados do país. Além disso, está dentro das regras de densidade previstas no Plano Diretor da cidade e será altamente sustentável: 80% dos itens da construção original serão reciclados e reaproveitados em outras obras.

Essa é uma nova tendência não só em São Paulo. Em outras cidades do país onde há escassez de terrenos, o método começa a se consolidar. Um exemplo vem de Balneário Camboriú (SC), onde a incorporadora Embraed adquiriu Ivo Agostinho Roveda, na Avenida Atlântica, em junho, com apartamentos avaliados em R$ 9 milhões.

O prédio será demolido para dar lugar a um novo arranha-céu. “Esse movimento se intensifica mais a cada ano”, analisa Bruno Cassola, corretor local especializado no segmento de alto padrão.

No Rio de Janeiro, demolir para construir novos empreendimentos já é uma prática bastante difundida, principalmente na Zona Sul. A Balassiano Engenharia desenvolve cinco projetos na região para esse fim. Entre eles, o Alma Ipanema Residencial Style (parceria com o Opportunity Imobiliário) e o Vista Ipanema, com 36 unidades, que será construído no lugar de dois prédios vizinhos que foram demolidos.

“Compramos os dois ao mesmo tempo. Como a escassez torna o custo dos terrenos muito alto, não se pode perder tempo negociando um por um. Isso pode acabar matando o projeto”, explica Thiago Balassiano, sócio da Balassiano Engenharia.

Na Lagoa, a Performance Empreendimentos entregou o Borges 3.647 em 2021, com apartamentos de 100 a 315 metros quadrados. O antigo prédio residencial se tornou um dos endereços mais cobiçados da cidade.

“É um projeto premiado, com fachada que se abre para diversos cartões postais do Rio e plantas amplas para proporcionar melhor qualidade de vida aos moradores”, afirma o COO da empresa, Renato Leite.

O executivo acredita que a estratégia de demolição não é mais difundida no mercado carioca devido às incertezas na legislação. Uma medida atualmente em tramitação na Câmara Municipal pretende autorizar a reconstrução no mesmo volume do edifício original. Mas há um aditivo em análise que prevê a cobrança de uma concessão em cada andar acima do padrão estabelecido pelo Plano Diretor.

“Isso prejudica uma solução para renovar a paisagem urbana do Rio. Existem muitos bens que já não são adequados ao uso e às exigências da vida moderna. Esta é uma oportunidade para modernizar e requalificar diversas zonas da cidade”, conclui Leite.

Valor histórico e charme extra sustentam o case de retrofit

A requalificação de edifícios responde ao interesse em preservar o património e aliar tradição e modernidade

Os executivos pró-demolição são unânimes em justificar as suas escolhas: custos que podem sofrer alterações durante a construção, limitações técnicas do projecto e dificuldade em atingir o preço de um edifício novo.

Mas os promotores que apoiam as reformas afirmam que os valores intangíveis, como a preservação do património e da identidade dos bairros, também devem ser tidos em conta.

No Rio, a SIG Engenharia entregará o IPA Studios Design em 2025: retrofit do Hotel Everest, em Ipanema, com 190 estúdios e jardins. Um metro quadrado pode custar até R$ 55 mil.

“Por ser um atrativo turístico muito importante e pela avaliação dos danos ambientais que a demolição causaria no bairro, entendemos que o retrofit seria a melhor opção para o projeto”, comenta o diretor da SIG Engenharia, Jorge Maurício.

Para ele, o apelo histórico também é importante, inclusive para a estratégia comercial. “É uma tendência consolidada na cidade, um charme a mais para os clientes, pois alia tradição e modernidade”, afirma Mauricy.

Maxime Barkatz, CEO da Ilion Partners — gestora especializada em aquisição e reposicionamento de ativos na região central de São Paulo — concorda e cita dois projetos que alcançaram preços superiores aos novos concorrentes por causa dessa visão: Cidade Matarazzo, na Bela Vista, e Basílio 177, na República.

“Os paulistanos estão mais abertos a conviver com o patrimônio e a História, e há uma oportunidade de usar essa questão a favor do desenvolvimento imobiliário”, afirma Barkatz.