Investidores estrangeiros reduzem apostas no mercado imobiliário chinês | Mundo

“Temos visto algumas preocupações, especialmente por parte de investidores imobiliários sediados nos EUA”, disse Christine Li, chefe de pesquisa para a Ásia-Pacífico da consultoria imobiliária Knight Frank, ao Nikkei Asia. “Daqui a cinco a sete anos, encontrar um comprador para sair do mercado chinês é uma grande incógnita.”

No período de Janeiro a Junho deste ano, os negócios transfronteiriços de propriedades comerciais na China – que incluem escritórios, indústrias, hotéis, retalho e apartamentos – totalizaram 3,3 mil milhões de dólares, uma queda de 13% em relação ao ano anterior. de acordo com dados do grupo de pesquisa de investimentos MSCI. O Japão, apesar de apresentar uma queda de 35% nestes negócios, liderou o mercado Ásia-Pacífico com US$ 3,7 bilhões.

Durante o período, os investidores de Singapura, menos afetados pelas atuais dificuldades geopolíticas e com longa experiência na China, continuaram a ser os principais compradores estrangeiros de imóveis comerciais no país, excluindo Hong Kong. A capital do estado insular atingiu cerca de 6,9 ​​bilhões de yuans (US$ 1 bilhão) nos primeiros seis meses de 2024.

Os investidores norte-americanos investiram apenas 600 milhões de yuans, menos de um décimo do total de Singapura, segundo dados compilados pelo MSCI.

Embora o capital de Singapura tenha registado um aumento de 80% no primeiro semestre de 2024 em relação ao ano anterior, ainda está pouco mais de um terço do seu pico no segundo semestre de 2019, quando canalizou 22 mil milhões de yuans para o mercado continental. A trajetória mais baixa reflete preocupações crescentes, mesmo entre os otimistas de longa data que investiram no mercado ao longo dos ciclos.

O mercado imobiliário da China tem enfrentado dificuldades desde que o governo lançou uma repressão, implementando políticas para reduzir a dívida dos promotores imobiliários em 2020. Evergrande, que já foi o maior promotor do país, está agora em liquidação com pouca esperança de que os investidores offshore recuperem os seus custos, enquanto vários outros promotores privados estão sendo levado a tribunal para ordens de liquidação.

O colapso do sector foi um duro golpe na confiança das famílias chinesas que acumularam riqueza nas últimas décadas apostando na valorização do imobiliário. Durante os primeiros seis meses de 2024, o valor total dos investimentos imobiliários da China caiu 10,1% em relação ao ano anterior, para 525,3 trilhões de yuans.

O fundo soberano de Singapura (GIC), consistentemente um dos principais compradores no mercado imobiliário da China, alertou que o país “chegou ao fim do seu modelo de crescimento” que dependia do imobiliário e do desenvolvimento imobiliário. O resultado é que a percepção entre os investidores sobre o potencial de longo prazo dos investimentos imobiliários na China foi “repentinamente restringida”, disse o CIO da GiC, Jeffrey Jaensubhakij, ao “Nikkei Asia” em julho.

Os desafios estruturais da China levaram alguns investidores a mudar o seu foco para o país. A Keppel Corp. Singapore, que tem a Temasek Holdings, apoiada pelo Estado, como seu maior investidor, disse que tem se esforçado para “reduzir o risco” de seu portfólio na China nos últimos anos.

Durante uma teleconferência de resultados em 1º de agosto, o CEO da Keppel, Loh Chin Hua, disse que a gestora de ativos vendeu seu banco de terrenos na China, no valor de cerca de SG$ 3 bilhões (dólares de Cingapura) ou US$ 2,2 bilhões no total, e registrou cerca de “um bilhão de dólares em lucro” nos últimos anos.

A Keppel também disse que alienou SG$ 280 milhões em ativos este ano, incluindo um projeto residencial em Wuxi, na província de Jiangsu, no leste da China. Apesar dos esforços para rentabilizar a sua exposição, Loh disse que as oportunidades globais no país ainda são “difíceis” em comparação com outros mercados, como Singapura e Vietname.

A empresa está agora focada em serviços imobiliários, como consultoria e desenvolvimento para renovar edifícios antigos e torná-los mais sustentáveis. Em Outubro, a Keppel concluiu um fundo de investimento de 1,6 mil milhões de yuans centrado na China para programas de renovação urbana sustentável, centrando-se na modernização e reaproveitamento de edifícios existentes.

As mudanças recentes seguem a nova estratégia da empresa para o que ela descreve como o “complexo” mercado chinês em que entrou há 30 anos. A empresa mudou o seu foco da construção de novos parques industriais, escritórios e habitações para áreas com procura crescente, como edifícios sustentáveis, transições energéticas e centros de dados, à medida que a economia amadurece.

“Elaboramos um novo manual para a China, focando no que a China precisa hoje e também onde o capital pode contribuir efetivamente”, disse o CEO da Keppel. Acrescentou que a empresa ainda vê oportunidades no mercado imobiliário da China, embora os investimentos sejam cada vez mais feitos com instituições locais.

De acordo com Xavier Lee, analista de ações da Morningstar, várias empresas imobiliárias de Cingapura com projetos comprometidos na China continuarão a investir e irão concluí-los. Não é provável que saiam repentinamente, acrescentou, dado o tempo e dinheiro significativos que gastaram para estabelecer a sua presença. “Mas não esperamos que eles se expandam agressivamente, dado o ambiente desafiador do mercado.”

Outros investidores de Singapura foram atingidos pelo duplo golpe das moedas locais fracas, como o yuan e o iene, e pela diminuição da procura de imóveis. Embora estes factores se apliquem tanto à China como ao Japão, as perspectivas para estes mercados são diferentes.

A Mapletree Pan Asia Commercial Trust, que investe no Japão e na China, vê uma perspectiva mista no sector de escritórios. No primeiro semestre deste ano, o fundo de investimento imobiliário com sede em Singapura sofreu quedas no rendimento líquido de propriedade em ambos os mercados – queda de 5,1% na China e de 17% no Japão, em comparação com o mesmo período do ano passado.

Espera-se que a fraca procura por espaços de escritório persista em Pequim, e a recuperação depende do ambiente macroeconómico, afirmou o fundo no seu relatório trimestral de 30 de Julho. Embora a nova oferta no Japão esteja a resultar em custos de aluguer mais baixos, o consumo do país deverá receber um impulso à medida que os salários reais aumentam.

Enquanto isso, a CapitaLand China Trust reportou em 30 de julho uma receita líquida de propriedade de 631,3 milhões de yuans nos primeiros seis meses, uma queda de 4,9% em relação ao ano anterior, devido à menor receita de sua operação logística, que registrou menores taxas de ocupação e aluguel. O preço das ações do Real Estate Investment Trust (Reit), cotado em Singapura, caiu 26% este ano, ultrapassando o ganho de 4,4% do Straits Times Index.

Lee, da Morningstar, disse que a Singapore Reits com propriedades comerciais na China continua a enfrentar condições desafiadoras no curto prazo. Ele acrescentou que atualmente estão focados em manter as taxas de ocupação. “Esperamos que eles aceitem aluguéis mais baixos em troca de uma ocupação maior.”

Apesar das condições difíceis, alguns acreditam que este é realmente um bom momento para entrar no mercado, com preços atrativos.

O Principal Financial Group, que em março passado formou uma joint venture com o China Construction Bank, está focado na aquisição de centros logísticos nos deltas dos rios Yangtze e Pérola, na China. Estão a utilizar estes centros para compilar carteiras em fundos disponíveis apenas para investidores profissionais, com o objectivo de aumentar o activo total para 4 mil milhões de yuan ou mais até ao final deste ano.

“No contexto atual da China, se conseguirmos obter bons ativos e diversificar, angariar dinheiro a partir de escritórios familiares e fundos fiduciários familiares não é assim tão difícil”, disse Thomas Cheong, presidente para a Ásia do grupo norte-americano. Ele falou ao “Nikkei Asia” ao concluir uma viagem ao continente chinês no mês passado.