Mas será que a escolha é a mais indicada para quem sonha em ter a casa própria?
De acordo com Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), o aumento no somatório das vendas de imóveis foi de 22,7%, o maior entre todas as categorias: veículos leves, motocicletas, eletroeletrônicos e outros bens móveis duráveis, veículos pesados e serviços. Somando todos os tipos de produtos, mais de R$ 140 bilhões em negócios. E o consórcio imobiliário participou com aproximadamente 45% do total, num total de R$ 63 bilhões. Em número de consorciados ativos, a modalidade é a terceira maior.
O crescimento ocorre em meio a uma sequência de cortes da taxa Selic no primeiro semestre. A Selic, taxa referencial de juros do Brasil, iniciou trajetória de queda em agosto do ano passado e, desde então, caiu de 13,75% para 10,50%. Com isso, a tendência é que as taxas cobradas pelos bancos para empréstimos e financiamentos. E o custo do crédito destinado à aquisição de habitação não seria exceção à regra. Porém, a Selic tende a ter impacto limitado nas linhas de financiamento imobiliário, por serem de longo prazo. Portanto, as instituições financeiras são cautelosas e avaliam como as taxas de juros deverão se comportar no futuro, sem focar apenas nas taxas atuais, para reduzir os juros dos financiamentos.
“O setor de consórcios está crescendo porque atende quem precisa de crédito e tem dificuldade de acesso a crédito a custos aceitáveis. Mesmo em 2021, quando a taxa de juros era de 2,5%, o mercado de consórcios cresceu 18%. Agora, com a Selic em 10,50%, o setor cresce em torno de 20%. Internamente, crescemos 50% no setor imobiliário. É um setor que se move independentemente dos níveis macroeconômicos de temperatura e pressão”, afirma. Guilherme Carrasco, vice-presidente executivo da Ademicon.
Segundo a Abac, foram vendidas quase 340 mil cotas de consórcios residenciais de janeiro a maio. Em turmas de 207 meses em média, a demanda tem variado em créditos de R$ 21 mil a R$ 1,36 milhão, com valor médio de R$ 425,46 mil e taxa de administração mediana de 0,098% ao mês. Apesar do alto valor de crédito buscado, isso não representa barreira de entrada para pessoas com renda variável ou em início de trajetória financeira, já que para acessar as cotas não é necessário comprovar renda como é o caso do financiamento imobiliário.
“O imóvel ainda é o maior sonho dos brasileiros, mas hoje o cenário exige um planejamento maior para alcançar isso e o público com menos de 35 anos está entendendo essa frente. Para um público que não está estabilizado financeiramente, é muito difícil não ter que dar entrada ou pagar juros”, afirma. Bruno Borges, diretor de marketing da Mycon.
Thiago Bello, superintendente de produtos digitais de seguros do Inter, acrescenta que, em períodos de incerteza económica, as pessoas procuram métodos de financiamento mais previsíveis e controláveis. “O consórcio oferece um cronograma definido de contribuições mensais e, por não ser impactado pela taxa de juros no cálculo de suas parcelas, continua sendo uma opção bastante atrativa para aquisição de imóvel.”
Atratividade do consórcio também se explica por vieses comportamentais, afirma Carlos Castro, planejador financeiro certificado pela Planejar.
“Ter uma conta para pagar funciona como um atalho. A pessoa tende a ser mais disciplinada do que sacar uma parte do seu dinheiro todo mês, escolher onde investir, montar uma carteira e administrar a volatilidade dos ativos.”
Carrasco, da Ademicon, endossa a avaliação. “O brasileiro não tem o hábito de poupar, mas é muito rígido com suas dívidas. O consórcio é uma obrigação que parece uma dívida, pois todo mês é um compromisso que deve ser quitado. Mas, no fundo, as pessoas estão a trabalhar pela sua riqueza através da disciplina financeira.”
Contudo, é necessário considerar alguns aspectos. Para quem não tem pressa em comprar a casa própria, o consórcio tende a ser mais vantajoso em relação ao financiamento, pois, olhando apenas pelo lado matemático, o consórcio seria mais barato que o financiamento (se o custo da moradia até for considerado). Do ponto de vista da oportunidade, fica mais caro do que investir os recursos, observa Castro.
“Um imóvel no valor de R$ 300 mil adquirido por meio de financiamento imobiliário, com Taxa Selic de 10,50% ao ano, terá custo efetivo total superior a um imóvel de mesmo valor coberto pela carta de crédito, mesmo após as taxas de administração do consórcio”, ressalta. “Por outro lado, é preciso considerar quais oportunidades de ganhos estão sendo perdidas ao deixar de aplicar o valor do mesmo período adotando uma postura conservadora”, explica Castro, que também é fundador do SuperRicoplataforma de saúde financeira.
O raciocínio aqui é que, caso a cota não seja contemplada ao longo do tempo, ao final do prazo do grupo de cotistas, o consumidor terá acesso ao valor da carta de crédito corrigido pela inflação. Já investindo no médio e longo prazo, o futuro proprietário pode construir uma carteira com ativos de renda fixa e variável, de forma a atingir ou superar o benchmark (índice de referência), e garantir a valorização do poder de compra. Além disso, diante de um imóvel atrativo, a pessoa teria disponibilidade imediata de recursos para realizar a compra imediatamente.
Vale lembrar também que o consórcio é um grupo de pessoas com um objetivo comum que se unem para adquirir um bem ou serviço específico. Porém, todos os meses, apenas uma minoria dessas pessoas receberá uma carta de crédito para comprar aquele bem.
Em levantamento feito em 2019, pouco antes da pandemia, até março deste ano pela Abac, foram registradas pouco mais de 480 mil contemplações em imóveis. Paralelamente, até março passado, o consórcio para aquisição de imóveis contava com 1,77 milhões de participantes ativos com objetivos diversos, incluindo, além da habitação própria, casas de veraneio, aquisição de terrenos, planos e construção, remodelações, entre outros.
Dadas as variáveis, Castro diz que não há certo ou errado entre consórcio e financiamento. Tudo vai depender da realidade de cada pessoa. Mas ambos exigem uma gestão financeira cuidadosa.
“Comprar um imóvel é uma estratégia de investimento objetiva, que exige disciplina, e não deve implicar descapitalização. O colchão de segurança financeira não deve ser utilizado para pagamento de parcelas, pois se trata de um recurso para mitigar riscos e incertezas dada a variabilidade dos ciclos econômicos”.
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