Como ficam os fundos imobiliários com a Selic alta por mais tempo? | Fundos Imobiliários

Em meados deste ano, fundos imobiliários “de papel”como são conhecidas as carteiras que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), são responsáveis ​​por grande parte do financiamento deste ano, com R$ 6,7 bilhões, representando 30% do total. Em seguida vêm os fundos de shopping centers, com R$ 5,7 bilhões, equivalentes a 25% da oferta da classe.

Os recursos provenientes de armazéns logísticos, lajes corporativas e fundos de fundos (FoFs), por sua vez, correspondem a 14%, 9% e 8%, respectivamente, das captações em 2024.

• Em termos comparativos, fundos de papel também foram os principais protagonistas na captação de recursos no ano passado, com 41% do total. Os fundos de armazéns logísticos ficaram logo atrás, mas com apenas 17%, enquanto os fundos de shopping centers representaram apenas 13%. Os fundos corporativos e os fundos de fundos (FoFs) tiveram participação ainda menor, 7% e 2%, respectivamente.

Desde o ano passado, a classe em geral tem sido favorecida pelo ciclo de redução de juros. No início do ano, a expectativa de taxa Selic de um dígito ao final de 2024 jogou a favor, em especial, dos fundos “tijolo”, que investem em imóveis físicos.

• Destaque em rentabilidade no ano passado, com ganhos de 31,5%, o segmento de shopping centers viveu um cenário de crescimento em vendas e resultados, impulsionado pelo aumento do consumo familiar. Para se ter uma ideia, a rentabilidade do setor superou a do Ifix, índice de referência do setor, de 15,5% em 2023.

“Depois de serem protagonistas em rentabilidade, esses fundos [de shoppings] estão colhendo os frutos, sendo responsáveis ​​por 26% do financiamento total do setor neste ano”, afirma. André Freitas, sócio fundador da Hedge Investimentos. Para ele, o crescimento da economia, aliado ao baixo desemprego e, consequentemente, ao aumento dos salários sustentam o significativo volume de captação no mercado de fundos imobiliários neste ano.

Selic em dois dígitos: e agora?

O novo cenário desenhado para as taxas de juros, com expectativa de estabilidade da Seilc até o início do próximo ano, poderá desacelerar a dinâmica das ofertas da indústria nos próximos meses.

Na última reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central (BC), os nove membros da autoridade decidiram, por unanimidade, manter os juros inalterados em 10,5% ao ano, após sete cortes consecutivos.

E, conforme sinalizaram membros do BC, a Selic não deverá ser reduzida até pelo menos o início de 2025.

Com as taxas de juros elevadas por mais tempo, a preferência dos investidores por ativos de renda fixa deverá continuar. Afinal, por que investir em renda variável, classe em que se encontram os fundos imobiliários, com tantas incertezas no radar?

Nessa perspectiva, produtos mais conservadores, atrelados ao CDI, por exemplo, podem parecer, para muitos, a escolha mais vantajosa, já que oferecem menos risco e devem continuar pagando algo próximo dos dois dígitos.

Fica, portanto, um pouco mais difícil para os fundos imobiliários competirem com os de renda fixa, como os títulos do Tesouro Direto. Este cenário, por si só, pode reduzir o espaço para novas ofertas.

Para Ricardo Raoul, diretor administrativo da gestora de fundos global Paladinas altas taxas de juros podem até ter algum impacto na indústria, mas, em geral, o volume de financiamento deste ano deverá superar o do ano passado.

“As captações continuarão acontecendo, principalmente as que já estavam previstas, mesmo que o volume diminua um pouco por conta do nível dos juros”, pondera. “Depois de um início de ano forte, os próximos meses podem ser mais fracos, mas o saldo acumulado no ano provavelmente será maior que o de 2023”, acrescenta Raoul.

Ó oferecer pipeline, que reúne emissões em andamento e em análise, atualmente totaliza R$ 19,3 bilhões. Os fundos de papel lideram, com R$ 7,9 bilhões, ou 41% do total, seguidos pelos fundos híbridos e de armazém logístico, com 11% e 12% do valor, respectivamente. Os fundos de shopping centers aparecem na quarta posição, com R$ 1,7 milhão, ou 9%.

Como estão os dividendos?

Da perspectiva de altas taxas de juros por mais tempo do que o esperado, fundos imobiliários podem não só reduzir o número de ofertas no mercado, mas também ter desempenho mais fraco nos próximos meses. Isso porque, historicamente, a classe tem correlação negativa em relação às movimentações da taxa Selic.

Se as taxas de juros caírem, as ações valorizam. Porém, se houver aumento da alíquota, as cotas caem. E é precisamente isso que tem acontecido nas últimas semanas. Embora ainda pequena, esta queda no valor das ações se deve à pressão vendedora.

Deve-se considerar que os efeitos da Selic mais alta tendem a ser diferentes entre os segmentos de fundos imobiliários. Os fundos tijolo, que investem em propriedades físicas, por exemplo, podem sofrer mais, pois são mais sensíveis aos movimentos das taxas de juros.

Por outro lado, os fundos de papel possuem característica mais defensiva em relação às variações da Selic. Como investem em títulos de renda fixa atrelados ao CDI ou IPCA, em cenários de inflação e juros elevados tendem a registrar menos oscilações e, consequentemente, melhor desempenho.

Em termos de rendimento de dividendos, os fundos de papel lideram a classe com rentabilidade de 3,6% no acumulado do ano até junho. Além da defasagem nos preços dos ativos, Freitas, da Hedge, também atribui o bom momento do setor ao contexto de taxas de juros.

“Por incrível que pareça, hoje esses fundos se beneficiam da elevação dos juros. Ou, melhor ainda, da manutenção da Selic em patamar superior ao esperado”, afirma.

Fernanda Rosalem, head de investimentos da Paladindestaca ainda que, por serem mais resilientes, os fundos que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário funcionam como proteção na carteira do investidor.

No balanço do ano até junho, enquanto o setor de papel registrou crescimento positivo, todos os segmentos de tijolos perderam rentabilidade, com exceção da renda urbana.

• Os fundos de lajes corporativas têm a maior desvalorização entre os ativos tijolo, de 3,1%, em média, seguidos pelos fundos de shopping centers, com queda de 2,4%, e armazéns logísticos, com rentabilidade negativa de 0,7%..

Olhando para a turma como um todo, avalie Maria Fernanda Violatti, da XPa manutenção da taxa de juros deverá beneficiar os fundos de papel, principalmente aqueles com melhor relação risco e retorno, também conhecidos como “high grade”.

Fundos tijolos de melhor qualidade também podem apresentar futuras oportunidades de ganho de capital. Para investidores que não necessitam de rendimento mensal em dividendos, por exemplo, comprar ações de fundos corporativos negociados com desconto em relação ao seu valor patrimonial pode ser uma opção de longo prazo, dizem os especialistas.

No caso dos fundos de shopping centers, os analistas defendem que eles continuarão a ser favorecidos pela valorização das ações e pelo pagamento de dividendos “satisfatórios”. Embora a elevada taxa de juros prejudique, em certa medida, o poder de compra das famílias, o aumento do salário mínimo aliado aos programas sociais governamentais deverá continuar a estimular o consumo.

“Mesmo no segmento de tijolos, os investidores podem encontrar oportunidades tanto de ganho de capital quanto de renda mensal, por meio da distribuição de dividendos”, destaca Rosalem.