Como a possível taxação impacta os fundos imobiliários e Fiagros? | Fundos Imobiliários

Conforme publicado por Valor, o governo estuda a possibilidade de taxar fundos imobiliários (FIIs) e fundos de investimento em cadeias agroindustriais (Fiagros) por meio de projeto de lei complementar (68/2024) que regulamenta a reforma, a ser apresentado amanhã (3).

Diferentemente de outras ocasiões em que o tema gerou repercussão no mercado, a tributação incidiria sobre os rendimentos desses fundos por meio da arrecadação do Imposto sobre Circulação de Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Os dividendos pagos a investidores individuais continuariam, portanto, isentos de imposto.

“Em nenhum momento o projecto aborda a tributação do ponto de vista do rendimento. O governo quer fazer com que o fundo imobiliário e o Fiagro contribuam para o sistema tributário do país, o que impactaria diretamente na arrecadação e, consequentemente, nos resultados dos fundos”, explica. Marcos Baroniespecialista em fundos imobiliários na Suno.

Na prática, o IBS e o CBS serão criados pelo governo para substituir os impostos sobre bens e serviços PIS/Cofins, IPI, ICMS e ISS. Vale lembrar que atualmente nenhuma dessas cobranças é cobrada sobre fundos imobiliários e Fiagros.

Fundos imobiliários e Fiagros como prestadores de serviços?

• Por definição de B3os fundos imobiliários são “o conjunto de recursos destinados à aplicação em ativos relacionados ao mercado imobiliário”.
• Em relação ao Fiagro, esse produto financeiro “é uma combinação de recursos de diversos investidores para aplicação em ativos de investimento do agronegócio”.

“Ou seja, esses fundos são constituídos na forma de“condomínio”que reúne o patrimônio dos investidores. Portanto, eles não são prestadores de serviços”, explica Maria Fernanda Violattichefe da área de fundos listados em EXP.

Dentro da estrutura de um fundo estão gestores, administradores e consultores. Todo esse grupo já paga imposto, pois na verdade presta serviços ao fundo. Se a proposta for adiante e os fundos imobiliários e Fiagros tiverem que pagar imposto sobre serviços será um fardo adicional para os investidores.

É importante destacar que os fundos imobiliários e os Fiagros não se constituem como pessoas jurídicas. Mas a proposta do governo visa tributar estes fundos como se fossem empresas.

E, como sabemos, ao contrário das empresas, Esses fundos são obrigados a distribuir 95% do lucro semestral, o que limita o reinvestimento e o potencial de crescimento dos FIIs e Fiagros.

“Basicamente, a proposta busca transformar o fundo imobiliário e o Fiagro em uma imobiliária. Contudo, a empresa tem uma capacidade de crescimento que estes fundos não têm. Então os recursos ficariam em desvantagem porque estarão inseridos dentro de um modelo tributário, mas sem o crescimento de uma empresa com mais discricionariedade”, aponta Baroni.

“Essa lei tributária não só descaracteriza a Lei 8.668 [que rege os FIIs e Fiagros]como atinge o propósito do fundo imobiliário e do Fiagro, destacando a razão desses ativos”, lamenta Baroni.

Violatti, da XP, lembra que o isenção de imposto foi um fator importante que contribuiu para o desenvolvimento do fundo imobiliário e do Fiagro. Porém, com grande potencial de impactar a rentabilidade dos fundos, se aprovados, a tributação pode tirar um estímulo importante para que novos investidores ingressem nas aulas

Qual setor seria mais impactado?

Em caso de evolução da proposta, o impacto nos fundos imobiliários tende a ser diferente entre os setores. No caso de fundos de tijolodestaca Violatti, A possibilidade de incidência do imposto será sobre aluguéis de imóveis. Os fundos de papel, por sua vez, serão considerados fundos com dívida lastreada em imóveis.

Basicamente, o entendimento até agora é que os fundos de papel podem sofrer menos do que os fundos tijolo porque o impacto da aplicação do imposto estaria em cima de um spread (diferença entre o preço de compra e o preço de venda) específico e não diretamente sobre o rendimento do imóvel.

Quanto seria o imposto? Segundo Baroni, não há como chegar a uma taxa exata.

Visão Geral dos FIIs e Fiagros

Quase 2,7 milhões de pessoas investem em fundos imobiliários hoje. No caso da Fiagros, número de acionistas ultrapassa 500 mil. Os investidores individuais predominam em ambas as classes.

A aplicação média dos fundos imobiliários chega a R$ 50 mil por investidor, enquanto a dos Fiagros gira em torno de R$ 20 mil. Muitos acionistas, incluindo Eles recorrem a fundos imobiliários para ajudar a complementar o dinheiro da aposentadoria, com pagamentos recorrentes de dividendos.

E, além de serem produtos financeiros voltados aos pequenos poupadores brasileiros, esses fundos desempenham um papel importante como meio de desintermediação bancária, viabilizar o financiamento do setor imobiliário e do agronegócio via mercado de capitais.