Banco prioriza poupança no financiamento imobiliário de pessoa física | Finanças

Uma estratégia que tem sido adotada é direcionar a captação de recursos por meio de instrumentos do mercado de capitais para financiar as obras das incorporadoras, no chamado plano de negócios, e priorizar o “financiamento” da poupança para operações individuais. Em 2023, o volume de recursos do SBPE (financiamento com caderneta de poupança) direcionado à construção atingiu R$ 40 bilhões, segundo a Abecip, associação das instituições financeiras que atuam no crédito imobiliário.

“Temos buscado alternativas de financiamento para o setor”, afirma o responsável por negócios imobiliários para pessoas jurídicas do Santander, Robson Bhering. “O mercado de capitais pode repor parte desses R$ 40 bilhões e não tem limitações de financiamento”, acrescenta.

O chefe da divisão imobiliária da administradora Tivio Capital, Adriano Mantesso, afirma que, apesar dos juros ainda elevados, o mercado de capitais tem atendido a demanda de financiamento das incorporadoras. “Em São Paulo, o mercado de lançamentos continuou crescendo e atualmente está em franca expansão, apesar da queda na poupança”, afirma. “Não importa quão altas sejam as taxas de juros, vale a pena [fazer a captação no mercado] porque as vendas estão a todo vapor. Isso torna o financiamento mais caro, mas ainda faz sentido para o desenvolvedor porque é melhor do que usar capital próprio.”

Para o sócio e gestor de crédito imobiliário da RBR, Guilherme Antunes, “sabe-se que faltará poupança”. Segundo ele, o mercado de capitais, por meio de fundos imobiliários e certificados de recebíveis imobiliários (CRI), tem sido uma das principais alternativas de crédito para incorporadoras, enquanto os bancos têm destinado poupança para pessoas físicas. “Esse arranjo deve alimentar o crédito por um bom período, sem crise”, afirma.

Dados da Abecip mostram que, de janeiro a maio, os novos empréstimos concedidos para casa própria no SBPE cresceram 2,6% em relação ao mesmo período do ano passado. Os bancos integrantes desse arranjo disponibilizaram R$ 65,2 bilhões em novas operações, volume próximo aos R$ 69,7 bilhões verificados nos primeiros cinco meses de 2022, que foi o segundo melhor ano da história.

Talvez esse volume pudesse ter sido muito maior se a poupança não estivesse sob pressão. O saldo da carteira do SBPE, ou seja, o estoque do volume necessariamente direcionado ao crédito imobiliário, caiu de R$ 801 bilhões em 2020 para R$ 749 bilhões em maio deste ano, segundo a Abecip. Houve, portanto, uma redução de R$ 52 bilhões nos últimos três anos e meio.

O sistema já acumula três anos consecutivos de saques líquidos. Em 2021, houve saída de R$ 35 bilhões do SBPE. No ano seguinte, mais R$ 81 bilhões. Em 2023, os resgates líquidos atingiram R$ 72 bilhões, segundo a entidade. O cenário até melhorou em 2024. Segundo dados do Banco Central, a poupança registrou, em junho, uma entrada líquida de R$ 12,8 bilhões, mas isso não impediu que o primeiro semestre deste ano fechasse com uma saída líquida de R$ 2,8 bilhões .

No final do ano passado, dados mais recentes disponíveis, a poupança representava 34% do financiamento imobiliário. O FGTS, destinado à habitação popular, ficou com 26%. O restante veio do mercado de capitais e de fundos imobiliários.

“Nos últimos semestres, observamos redução no volume de poupança direcionada ao financiamento imobiliário, com saldo sempre inferior à carteira imobiliária do mercado”, afirma o diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque. “O problema atual da poupança, com os levantamentos a excederem os depósitos, é estrutural e não cíclico”, destaca.

Os investidores estão migrando para produtos com maior rentabilidade, como fundos, CDBs e títulos isentos, por exemplo, disponíveis nas plataformas e aplicativos digitais das instituições financeiras. Como resultado, a percentagem de poupanças no financiamento total do sector está a diminuir. Segundo Albuquerque, os bancos já incorporaram um modelo de “financiamento híbrido”, com poupanças nas amortizações de contratos, e outros instrumentos de mercado, nomeadamente LCI [letra de crédito imobiliário] e LIGADO [letra imobiliária garantida]”.

O diretor de negócios imobiliários do Santander e presidente da Abecip, Sandro Gamba, afirma que “o mercado tem muita clareza de que o financiamento imobiliário não depende mais da poupança”. Na visão do executivo, o mercado “precisa se reinventar” para compensar a redução da tradicional fonte de recursos subsidiados.

Até o líder do crédito imobiliário no Brasil manifestou preocupação com a queda no financiamento direcionado da poupança. Em entrevista com Valor No início de julho, a vice-presidente da Habitação da Caixa, Inês Magalhães, afirmou que esta questão é “um desafio estrutural para todo o sistema financeiro”. Em junho, o presidente do banco público, Carlos Vieira, já havia chamado a atenção para o que definiu como a “sangria” de recursos da caderneta para opções de investimento mais rentáveis, incluindo contas remuneradas em instituições financeiras digitais.

Mesmo que o cenário macroeconômico seja incerto, a taxa básica continue elevada e os recursos de poupança estejam em queda, o mercado continuará aquecido nos próximos anos devido à demanda resiliente. Mantesso, da Tivio, afirma que o setor deverá manter o nível recorde dos últimos anos em termos de produção de crédito imobiliário. “O ciclo de incorporação imobiliária é relativamente longo, então hoje estamos colhendo o planejamento feito durante a pandemia”, afirma.

Para o gestor, “há um pipeline [operações em preparação] grande número de projetos” que estão começando a ser entregues. Esse movimento impulsiona o crédito porque, quando a incorporadora entrega a obra, o financiamento das unidades é repassado aos bancos.

Antunes, da RBR, também vê o volume de entregas como um dos fatores que sustentam a produção de crédito imobiliário pelos bancos. “Os projetos lançados entre 2020 e 2022 estão sendo entregues a partir de agora. São grandes volumes de entrega de projetos que foram bem vendidos e a carteira será repassada aos bancos. Como resultado, o mercado deverá permanecer no seu nível atual durante os próximos dois a três anos.”