Alvo de revisão, área do Jockey já tem lançamento com casas de R$ 4 milhões | Empresas

• Revisão de zoneamento permite mais construções na Faria Lima

Além de facilitar empreendimentos futuros, as mudanças dão à única obra importante em andamento no local – a construção de um condomínio de casas vendidas por valores entre R$ 1,8 milhão e R$ 3,9 milhões – novos argumentos contra uma ação judicial de moradores que tentam para bloquear sua conclusão, avaliar especialistas em legislação urbanística e o responsável pelo projeto.

A obra é apenas uma amostra do que está por vir, dizem moradores contrários ao projeto, que apontam a existência de cerca de 30 lotes cujos proprietários aguardam mudanças nas regras.

Quatorze quarteirões em uma área de 3,5 km² encostados no extremo sul do autódromo, quase todos ocupados por casarões murados bem conservados e em ruas arborizadas, formam o tabuleiro em que se desenrola a disputa entre proprietários de imóveis contrários e a favor das mudanças nas regras de ocupação de terras.

Até abril deste ano, o mapa legal da cidade de São Paulo demarcava quase todo o território como ZER, sigla que determina uso exclusivamente residencial com imóveis de até 10 m de altura. As exceções foram lotes às margens de duas avenidas, Tajuras e Professor Alcebíades Delamare, onde são permitidos comércios sem grande capacidade para receber público. As estradas são zonas corredores, denominadas Zcor. Em dois momentos, porém, a Câmara derrubou essas regras.

Ao revisar a Lei de Zoneamento, em 2023, o Legislativo municipal transformou 12 dos 14 blocos residenciais em uma das zonas da cidade destinadas à construção de grandes edifícios para melhor aproveitamento da infraestrutura urbana. Essa parte do bairro tornou-se Zona Eixo Estruturante da Transformação Metropolitana (ZEM). O prefeito Ricardo Nunes (MDB) vetou a mudança, mas vereadores derrubaram o veto em abril deste ano.

No mês passado, o Conselho revisou as regras de zoneamento. Batizada de “revisão da revisão”, a nova discussão se baseou na justificativa de correção do mapa divulgado pela prefeitura porque alguns quarteirões ficaram em branco – ou seja, sem regras de uso e ocupação.

Ao final do processo, com a votação do projeto no dia 2 de julho, parte das cerca de 40 emendas aprovadas alteraram a lei para permitir a construção de prédios em diferentes áreas da cidade. Um deles foi direcionado ao bairro do Jóquei.

Duas quadras à beira da nova ZEM na Cidade Jardim, que ainda estavam preservadas como ZER e Zcor, foram transformadas em Zona Mista por emenda do vereador Isac Félix (PL) – mas ainda dependem de sanção do prefeito.

As aplicações imediatas desta alteração são o aumento da altura máxima dos edifícios, de 10 m para 28 m, e o fim do uso exclusivamente residencial.

Em ambos os casos, as mudanças têm grande potencial para facilitar a venda de casas às incorporadoras imobiliárias. Comprar terrenos em bairros caros só vale a pena para o setor com a possibilidade de multiplicar o tamanho do terreno por uma área construída muito maior.

Mas há ainda um efeito menos explícito que a alteração pode ter. Dependendo da interpretação dada às normas urbanísticas da cidade e das decisões judiciais sobre o tema, a proposta do vereador coloca um dos principais argumentos dos moradores que tentam frear o avanço do adensamento em bairros residenciais em zona cinzenta: a regra contratual que impõe uso unifamiliar de cada lote.

Essa restrição existe porque as empresas responsáveis ​​por esse tipo de loteamento registraram no contrato que apenas uma família poderia morar em cada imóvel. A imposição tem sido respeitada pela legislação urbanística em áreas exclusivamente residenciais. Para as demais zonas – incluindo Zcor, ZM e ZEM que existem no bairro do Jóquei -, a prefeitura desconsidera a restrição.

É justamente no quarteirão demarcado como Zona Mista na “revisão da revisão” que está em construção a construção do condomínio de casas contestado judicialmente pela Sociedade Amigos da Cidade Jardim alegando descumprimento da restrição de moradia unifamiliar. uso familiar. O empreendimento conta com sete unidades em terreno na esquina da Rua Jaguanambi com Avenida Prof. Alcibíades Delamare.

Considerando apenas o licenciamento da prefeitura, o uso multifamiliar já teria sido permitido antes mesmo das duas alterações da Câmara, já que o lançamento ocorreu em um Zcor, destaca Octávio Moreira, diretor do Eco Imóveisuma das empresas que lideram o projeto.

Moreira, embora defenda que a criação da Zona Mista não afeta diretamente o seu projeto, disse em email à Folha de S.Paulo que a medida enfraquece os argumentos contra a instalação do condomínio.

“A discussão pode ficar mais vazia, já que a última mudança de zoneamento aprovada pelos vereadores amplia o uso com um zoneamento mais permissivo, passando de 10 m de altura para 28 m”, afirma.

A Sociedade Amigos da Cidade Jardim discorda da utilização multifamiliar em qualquer situação que contrarie o contrato da incorporadora, e este é um ponto central da ação judicial contra o condomínio, afirma o presidente da entidade, o advogado Marcelo Gatti Reis Lobo. “A restrição de uso deve ser preservada, independentemente do zoneamento”, afirma.

A sobreposição do contrato ao zoneamento também é defendida pela advogada Renata Esteves, especialista em legislação urbanística do Movimento Defenda São Paulo. Mas ela reforça que as recentes mudanças no zoneamento criam “fatos novos” na discussão e que isso prejudica os defensores dos bairros residenciais.

As descaracterizações de zonas residenciais são argumentos frequentes do setor imobiliário e dos políticos do desenvolvimento para permitir a liberação de outros usos nas ZERs, diz Esteves.

Félix não quis comentar uma possível relação entre a sua alteração e a promoção imobiliária e afirmou que a motivação da proposta é a adaptação às características do entorno, como destacou no texto aprovado.

Em movimento anterior às revisões de zoneamento, a Câmara aprovou no primeiro semestre de 2023 a inclusão da área do Jóquei no rol de parques do Plano Diretor, lei que define a estratégia de crescimento da cidade.

Murado e movimentado apenas nos finais de semana, o Jóquei é considerado responsável pela degradação daquele setor do bairro. A criação do parque e o aumento do potencial construtivo no entorno têm grande potencial para valorizar a área, segundo Marcelo Ignatios, ex-superintendente da SP Urbanismo.

A viabilidade do ZEM na Cidade Jardim, porém, ainda estaria condicionada à criação de um plano de intervenção urbana específico para aquele trecho da cidade, afirma Ignatios.

Para Renata Esteves, da Defenda São Paulo, esse obstáculo pode sair do caminho caso a prefeitura ou a Câmara ressuscitem o plano de intervenção urbana do Jóquei, na gestão João Doria, que foi descontinuado.