A proposta de refinanciamento de saque do Freddie Mac é mais favorável ao mutuário do que os produtos existentes. (iStock)
Freddy Mac quer oferecer hipotecas de segunda garantia para ajudar os proprietários presos em hipotecas com taxas de juros mais baixas a acessar o patrimônio em suas casas.
A proposta do Freddie Mac permitiria que os proprietários tivessem acesso ao capital de suas casas, mantendo ao mesmo tempo a baixa taxa de juros do empréstimo atual. Poderia ser potencialmente uma alternativa econômica aos refinanciamentos de saque às atuais taxas mais altas, de acordo com o Instituto Urbano.
“A proposta de Freddie Mac é mais favorável aos mutuários porque lhes permitiria manter a sua primeira hipoteca, com a sua taxa atractiva, enquanto aproveitavam o capital da sua casa”, afirmou o Urban Institute no seu relatório.
Num exemplo dado pelo Urban Institute, um mutuário com uma taxa de hipoteca de 3% sobre uma hipoteca de $300.000 teria um pagamento mensal de cerca de $1.265. Se esse mutuário, cuja casa agora vale US$ 500.000, solicitasse um refinanciamento de saque para ter acesso a US$ 100.000 para melhorias na casa, a nova hipoteca de US$ 400.000 teria uma taxa de juros de cerca de 7,25%, fazendo com que o novo pagamento mensal fosse de cerca de US$ 2.729. .
No entanto, com o novo produto proposto pelo Freddie Mac, o mutuário manteria seu pagamento mensal atual de US$ 1.256 e obteria uma nova hipoteca de 20 anos pelos US$ 100.000 adicionais. Isso acrescentaria US$ 965 por mês à taxa de juros presumida de 7,25%, para um pagamento mensal total da hipoteca de US$ 2.130.
A Agência Federal de Financiamento de Habitação (FHFA) está atualmente recebendo comentários sobre a proposta de Freddie Mac enquanto considera se permite que o produto do gigante hipotecário chegue ao mercado.
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Efeito bloqueado deixa proprietários presos
A Associação de Banqueiros Hipotecários (MBA) ditado que o chamado efeito lock-in deixou os proprietários com hipotecas mais baratas, sem vontade de vender e/ou pagar antecipadamente as suas primeiras hipotecas e procurando uma forma de aceder à riqueza imobiliária acumulada nas suas propriedades.
Os bancos intensificaram os seus produtos de financiamento de segunda garantia para satisfazer esta procura crescente. Produtos familiares, como linhas de crédito de home equity (HELOCs), sempre estiveram disponíveis. Além disso, vários produtos de segunda hipoteca são oferecidos hoje no mercado que permitem ao mutuário receber fundos conforme necessário, em vez de fazer tudo antecipadamente, semelhante a um HELOC. Outros oferecem uma variedade de termos (produtos de taxa variável e fixa), dependendo do relatório pelo Instituto Urbano. Alguns destes produtos são incluídos em títulos e vendidos a investidores.
A segunda hipoteca do Freddie Mac estaria disponível como uma hipoteca de taxa fixa com prazo de até 20 anos, e o mutuário teria que atender a certos requisitos, como Freddie Mac tem a primeira garantia, a relação empréstimo-valor combinada é 80% ou menos e o mutuário deve pagar a segunda garantia quando refinanciar, vender a casa ou pagar a primeira garantia.
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Os valores das casas continuam a subir
O proprietário médio dos EUA ganhou aproximadamente US$ 24.000 em patrimônio durante 2023, com Rhode Island, Nova Jersey e Massachusetts registrando os ganhos mais significativos, todos de US$ 50.000 ou mais, de acordo com CoreLogic.
Os preços recordes das casas são a razão pela qual os níveis de valor das casas aumentaram em todo o país, deixando a maioria dos americanos numa boa posição. Os preços das casas nos EUA aumentaram 6,6% entre o primeiro trimestre de 2023 e o primeiro trimestre de 2024, de acordo com a Federal Housing Finance Agency (FHFA) Índice de preços de casas.
“O aumento dos preços das casas continua a impulsionar o aumento do valor das casas, que, de US$ 298.000 por mutuário médio, permaneceu perto dos máximos históricos no final de 2023”, disse a economista-chefe da CoreLogic, Selma Hepp. “Por extensão, em 43%, a relação entre empréstimo e valor médio dos mutuários americanos também permaneceu em linha com os mínimos históricos, sugerindo que o proprietário típico tem reservas notáveis de capital próprio que pode aproveitar se o crescimento dos preços no passado ano ajudou a aumentar o patrimônio dos proprietários que estavam submersos devido às quedas de preços em 2022, o que significa que o valor da hipoteca era superior ao valor de suas propriedades.
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