Portabilidade do financiamento imobiliário: entenda o que é e como fazer

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As instituições financeiras não podem cobrar taxas para realizar a portabilidade; Os mutuários devem avaliar o Custo Efetivo Total para verificar as condições. Entenda a portabilidade de crédito. Crédito: Divulgação O sistema financeiro nacional permite que quem já contratou crédito imobiliário migre seu financiamento para outra instituição que ofereça melhores condições, como taxas mais baratas, parcelas mais suaves ou prazos maiores. Segundo o planejador financeiro certificado pelo Planejar Marcelo Milech, apesar do Comitê de Política Monetária (Copom) ter interrompido o ciclo de cortes da Selic, taxa básica do Brasil, houve uma redução significativa nas taxas de juros nos últimos anos. Isto pode ser vantajoso para os mutuários que assinaram um contrato quando as taxas eram mais altas e agora procuram melhores condições. “Às vezes, vale até incentivar a negociação dentro do banco que já concedeu o empréstimo, porque muitas vezes a instituição concorda em negociar taxas melhores para evitar a portabilidade”, disse o especialista. Entenda neste relatório: O que é portabilidade de crédito? Como realizar a portabilidade de crédito? Como saber se as condições oferecidas são realmente melhores? Existe algum custo pago pelo mutuário para portar? Posso utilizar o saldo do FGTS como parte do pagamento da hipoteca? Dicas para portabilidade O que é portabilidade de crédito? A portabilidade de crédito é a possibilidade de o mutuário transferir sua dívida de um banco para outro que ofereça condições mais vantajosas, como juros menores, parcelas mais suaves ou prazos maiores. Como realizar a portabilidade de crédito? Quando o tomador do crédito encontrar uma instituição que ofereça melhores condições e queira comprar sua dívida, precisará solicitar a esse banco que inicie o processo de portabilidade. Neste caso, a instituição financeira poderá solicitar algumas informações necessárias ao processo, como o número do contrato e o saldo atual do financiamento, por exemplo, entre outros dados. Segundo o Banco Central do Brasil (BC), para que o financiamento seja portável, o contrato deve conter todas as informações, declarações e assinaturas necessárias para que a instituição proponente registre em cartório a reposição da dívida e a respectiva garantia. fiduciário ou hipoteca do imóvel. Além disso, caso a operação de crédito imobiliário a ser repassada seja do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), ela precisará continuar nesta condição na nova instituição financeira. Caso a operação seja no Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), porém, poderá migrar para o SFH, desde que respeitadas as regras da modalidade, que são: Preço máximo do imóvel de R$ 1,5 milhão; Taxa máxima de juros de 12% ao ano + Taxa Referencial (TR); Pagamento em até 35 anos (420 meses); Financiamento máximo de 80% do valor do imóvel; entre outros. Caso o mutuário decida manter o financiamento no SFI, é preciso lembrar que não há condições pré-estabelecidas na modalidade. Assim, o que vigora é o acordo entre as partes. Isso significa que as taxas de juros são negociadas livremente entre as instituições financeiras e seus clientes, além de não se limitarem ao valor de avaliação do imóvel. Retirar dinheiro da poupança pode afetar o custo do crédito imobiliário Como saber se as condições oferecidas são realmente melhores? A melhor forma de o tomador do crédito avaliar se a instituição financeira para a qual pretende portar realmente oferece melhores condições é comparar o Custo Efetivo Total (CET) da proposta com o do financiamento atual. O CET é uma taxa que corresponde a todos os encargos e despesas incorridos nas operações de crédito. Ou seja, além da taxa de juros paga pelo tomador, o CET também considera impostos, taxas, seguros e outras despesas de transação que afetam o preço pago pelo tomador. Existe algum custo pago pelo mutuário para realizar a portabilidade? Os bancos não podem cobrar taxas de portabilidade. A instituição proponente pode, no entanto, solicitar a vistoria do imóvel — momento em que verificará o estado do imóvel para avaliar se o preço solicitado por ele é justo ou não. Essa avaliação normalmente é cobrada pelas instituições financeiras, que costumam enviar um engenheiro até o endereço para fazer essa fiscalização. Além disso, há despesas pagas em cartório para efetivação da portabilidade que também ficam por conta do segurado. Posso utilizar o saldo do FGTS como parte do pagamento da hipoteca? Caso o financiamento tenha sido concedido pelo SFH, o mutuário poderá, a cada dois anos, utilizar o saldo da conta do FGTS para quitar parte do crédito. No entanto, no âmbito do SFI, isso ainda não é possível. Veja algumas dicas para portabilidade Antes de iniciar todo o processo, a dica principal é: tenha seus documentos em dia. O ideal é que o mutuário tenha cópia do contrato vigente, do saldo devedor atualizado e do último vencimento da operação. Ele pode solicitar essas informações à instituição financeira com a qual já possui financiamento, pelos canais oficiais. A instituição não pode recusar a concessão de cópia do contrato. Caso o pedido seja negado, o mutuário pode entrar em contato com a ouvidoria do próprio banco ou abrir reclamação no Banco Central (BC), no Procon ou no site Consumidor.gov. Depois de ter em mãos os documentos atualizados, o próximo passo é realizar simulações de financiamento imobiliário em mais de uma instituição financeira diferente, para que seja possível comparar os custos das operações. Para isso, o mutuário pode acessar os sites das instituições financeiras ou contatá-las pelos canais oficiais. Feita a simulação, preencha os dados de contacto indicados e aguarde a nova oferta. Com as ofertas em mãos, o mutuário pode comparar o CET de cada uma das propostas. Caso encontre tarifas melhores, basta entrar em contato com a instituição que fez a oferta e pedir a portabilidade. Quando for feita a solicitação de portabilidade, a instituição detentora do contrato vigente tem até cinco dias úteis para oferecer uma renegociação com melhores condições de financiamento. Caso o mutuário aceite a nova proposta, a portabilidade é interrompida. Segundo especialistas, porém, o mutuário pode ir em frente e levar propostas com melhores condições ao banco onde já possui crédito — que muitas vezes concorda em negociar taxas e prazos para não perder o cliente. Caso o mutuário opte por prosseguir com a portabilidade, o banco que realizou o financiamento envia as informações da operação para que a nova instituição finalize o processo e assuma as dívidas do contrato original. A maioria dos bancos oferece uma aba específica no aplicativo para que o mutuário acompanhe a proposta.



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